Какие налоги уплачиваются при покупке жилья в Валенсийском сообществе?

Какие налоги уплачиваются при покупке жилья в Валенсийском сообществе?

Покупка недвижимости в Валенсийском сообществе предполагает определённые налоговые расходы, которые необходимо знать заранее. От прямых налогов, таких как НДС или ITP, до расходов на нотариуса и регистрацию — покупатель должен чётко понимать, сколько он заплатит и за что. В этой статье мы подробно рассмотрим все налоги, связанные с покупкой недвижимости в данном автономном сообществе.

Налоги в зависимости от типа жилья

Первое большое различие в налогообложении зависит от того, является ли жильё новостройкой (obra nueva) или вторичным. Это определяет основной налог, который применяется к сделке.

Новое жильё: НДС и AJD

При покупке нового жилья напрямую у застройщика оплачивается НДС (Impuesto sobre el Valor Añadido), который в Валенсийском сообществе составляет 10 % от цены покупки. Кроме того, необходимо уплатить AJD (Actos Jurídicos Documentados — гербовый сбор), региональный налог, который в 2025 году составляет 1,5 %.

Например, если вы покупаете новостройку за 300.000 €, вы заплатите 30.000 € НДС и 4.500 € AJD, всего 34.500 € налогов.

Вторичное жильё: ITP

Если жильё приобретается на вторичном рынке, покупатель должен уплатить ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales — налог на передачу собственности). В Валенсийском сообществе общий тариф на 2025 год составляет 10 % от стоимости по договору до 1 миллиона €, и 11 %, если цена покупки превышает 1 миллион €, хотя существуют особые случаи, когда можно воспользоваться пониженной ставкой.

Льготные ставки ITP в 2025 году

Существуют налоговые льготы по ITP для определённых категорий покупателей или типов жилья. В некоторых случаях ставка может быть снижена до 8 % или даже 6 %, если выполняются определённые условия.

ITP по ставке 8 %
Применяется к физическим лицам, приобретающим своё основное жильё стоимостью менее 248.000 € и имеющим доход не более 25.000 € в год на одного человека или 40.000 € на семью.

ITP по ставке 6 %
Доступен для многодетных семей, людей с инвалидностью или покупателей младше 35 лет, приобретающих своё основное жильё, при условии соблюдения установленных лимитов дохода и стоимости.

Налог на документально оформленные юридические акты (AJD)

AJD — это региональный налог, который применяется как при покупке новостроек, так и при сделках с ипотечными кредитами. Общая ставка в Валенсийском сообществе составляет 1,5 %, однако в некоторых особых случаях она может быть снижена до 0,1 % (например, по ипотекам для основного жилья для молодых людей или инвалидов).

Налогооблагаемая база AJD
Налогооблагаемая база варьируется в зависимости от типа сделки. Если это покупка, она рассчитывается исходя из цены приобретения. Если это ипотека, применяется к ипотечной ответственности, включающей основной долг, проценты и другие суммы.

Муниципальный налог на прирост стоимости земли (IIVTNU)

Муниципальный налог на прирост стоимости городской земли (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana – IIVTNU) облагает прирост стоимости земли с момента последней передачи. Хотя его обычно оплачивает продавец, покупателю стоит учитывать этот налог, так как если продавец не является налоговым резидентом Испании, налог будет выставлен напрямую покупателю.

Расчёт и ответственность
С 2022 года этот налог можно рассчитывать двумя методами: объективным (на основе коэффициентов) и реальным (на основе фактической прибыли). Налогоплательщик может выбрать наиболее выгодный вариант. Если жильё потеряло в цене, налог не уплачивается.

Нотариальные и регистрационные расходы

Хотя это не налоги в строгом смысле, расходы на нотариуса и регистрацию входят в общие расходы при покупке жилья. Как правило, эти расходы несёт покупатель, и они зависят от цены и объёма документа.

Нотариус
Средняя стоимость договора купли-продажи обычно колеблется от 800 € до 1.500 €, в зависимости от суммы сделки. Ипотечные договоры также влекут за собой дополнительные нотариальные расходы.

Регистрация права собственности
Регистрация покупки в Реестре собственности стоит примерно 0,2 % – 0,4 % от стоимости недвижимости.

Налоги при наличии ипотеки

Если покупка финансируется с помощью ипотеки, покупатель несёт определённые расходы, связанные с этим кредитом, хотя некоторые налоги изменились после нового ипотечного закона.

Налоги, оплачиваемые банком
С 2019 года банк оплачивает AJD на ипотечный договор. Однако покупатель по-прежнему несёт другие расходы, такие как оценка, услуги gestoría и часть нотариальных сборов.

Оценка недвижимости
Официальная оценка, необходимая для получения ипотеки, обычно стоит от 300 € до 600 €, в зависимости от финансового учреждения и местоположения.

Ежегодные налоги после покупки

После покупки новый владелец должен уплачивать ряд регулярных налогов за владение недвижимостью — муниципальных, региональных или государственных.

IBI (налог на недвижимость – Impuesto de Bienes Inmuebles)
Ежегодный налог на право собственности на недвижимость. Его сумма зависит от кадастровой стоимости и муниципалитета. В прибрежных городах, таких как Альтеа или Бенисса, он может варьироваться от 500 € до 1.500 € в год.

Налог на вывоз мусора
Во многих муниципалитетах взимается дополнительный сбор за вывоз отходов, который составляет от 100 € до 250 € в год.

IRNR – налог на доходы нерезидентов
Если покупатель не является налоговым резидентом Испании и не сдаёт жильё в аренду, он обязан задекларировать условный доход в рамках IRNR (Impuesto de la Renta de No Residentes). Он рассчитывается как 1,1 % или 2 % от кадастровой стоимости в зависимости от актуализации.

Другие важные налоговые аспекты

Помимо основных налогов, существуют и другие факторы, которые могут повлиять на итоговую стоимость или создать налоговые обязательства в среднесрочной перспективе.

Декларация рыночной стоимости
С 2022 года налоговые органы могут проверять, соответствует ли заявленная стоимость справочной рыночной стоимости, опубликованной Кадастром. Если указана заниженная стоимость, покупатель может быть оштрафован и обязан уплатить разницу по ITP или AJD.

Дарения и наследство
Если жильё получено в дар или по наследству, применяется ISD (Impuesto de Sucesiones y Donaciones – налог на наследство и дарение) с конкретными региональными правилами. В Валенсийском сообществе существуют льготы для прямых потомков и супругов, но каждый случай необходимо рассматривать индивидуально.

Можно ли вычесть какие-либо налоги?
В целом налоги, уплаченные при покупке основного жилья, не подлежат вычету в декларации IRPF, за исключением случаев, когда у покупателя были приобретённые права до 2013 года. Однако расходы могут быть включены в стоимость приобретения для будущей продажи, что уменьшает налогооблагаемую прибыль.

Случаи инвестиций в недвижимость
Если жильё приобретается для сдачи в аренду или как инвестиция, некоторые расходы могут быть вычтены в рамках IRPF или IS (налог на прибыль организаций), в зависимости от налогового статуса покупателя.

Советы по планированию налоговой нагрузки

Покупка жилья в Валенсийском сообществе может означать дополнительные 10 % – 13 % к цене, в зависимости от типа недвижимости, профиля покупателя и наличия ипотеки. Грамотное планирование налоговых расходов является ключом к тому, чтобы избежать неприятных сюрпризов.

Консультации у специалистов
Перед подписанием любого договора рекомендуется проконсультироваться с налоговым консультантом, специализирующимся на сделках с недвижимостью. В AREA Costa Blanca у нас есть опыт и техническая экспертиза, чтобы сопровождать клиентов с самого первого шага.

Сравнение сценариев
Покупка новостройки не то же самое, что покупка вторичного жилья, а оплата наличными отличается от покупки в ипотеку. Анализ различных сценариев заранее позволяет выбрать наилучший вариант с точки зрения налогов.

Мнение AREA Costa Blanca

В AREA Costa Blanca мы каждый год помогаем десяткам иностранных покупателей понять реальные налоги и расходы при покупке жилья в Валенсийском сообществе. Наш подход сочетает ясность, юридический опыт и персональное сопровождение на протяжении всего процесса. Мы знаем, что спокойная покупка начинается с грамотной налоговой информации. Именно поэтому мы работаем прозрачно и с дальновидностью, чтобы каждый клиент принимал информированные и безопасные решения.